|
Ссуды коммерческих банков |
|
Страница 18 из 47 В главе 3 мы упоминали, что банки могут не только хранить закладные, показывая их в текущей отчетности, но и продавать их на вторичном рынке. В главе 8 будут рассмотрены операции, осуществляемые Федеральной Национальной Ипотечной Ассоциацией и Федеральной Корпорацией Ипотечного Кредита. Создав и обеспечив эффективное функционирование вторичного рынка, на котором банки могут свободно продавать ипотеки, эти федеральные кредитные учреждения стимулировали жилищное строительство и практику кредитования под залог недвижимости. Закладные с твердой процентной ставкой. Практически все закладные (ипотеки) сейчас представляют собой так называемые ссуды с погашением в рассрочку; по ним заемщик обязан выплачивать (погашать) сумму взятой ссуды вкупе с причитающимися по ней процентами в форме ежемесячно вносимых платежей. Например, ипотека со сроком погашени 30 лет предполагает осуществление 360 ежемесячных платежей. В том случае, если речь идет о закладной с твердой процентной ставкой, то ежемесячные платежи остаются постоянными. Платеж, осуществляемый в первый месяц, состоит главным образом из денежных средств, имеющих ссудно-процентную природу; по мере того, как проходит время, доля погашения основного долга в ежемесячных (неизменных по величине — прим. ред.) платежах, постепенно возрастает. Обычно кредиты, выданные под залог вновь построенных жилых домов, имеют срок погашения, равный 30 годам. Чаще всего заемщиков более прочих интересуют вопросы о величине первого взноса в счет погашения кредита (down payment) и о размерах ежемесячных сумм, с них причитающихся в счет погашения ссуды и выплаты ссудного процента. Типичным размером первого взноса при приобретении жилого дома стоимостью 125000 долларов будет взнос в размере 25000 долларов (20% общей стоимости), хотя возможны самые разнообразные варианты. Ежемесячные выплаты по закладной с твердой процентной ставкой и 30-летним сроком погашения общим объемом в 100000 долларов составляют 887 долларов 57 центов. Ежемесячные выплаты, равно как и величина взимаемого ссудного процента, в значительной степени зависят от сроков погашения ипотечного кредита (срочности закладной). Так, по 15-летней «твердопроцентной» 100-тысячедолларовой закладной величина ссудного процента, например, может упасть до 9,875%, а сумма ежемесячного взноса составит всего 1066,97 долларов.
|
