Покупатель недвижимости, помимо всего прочего, обязан осуществить определенные затраты также и в период ведения деловых переговоров о выдаче закладной. Так, кредитор (ссудодатель) может, например, «накинуть» два процентных пункта на общую сумму, оговоренную в закладной (один процент от ссуживаемой суммы); иногда к этим затратам добавляются и издержки по оценке, по оплате юридических процедур, по уплате налогов, связанных с осуществлением операции и прочее. В обычных случаях все эти расходы составляют около 3 тысяч долларов на 110-тысячедолларовую закладную. Расходы этого типа могут оказать весьма серьезное сдерживающее воздействие на заключение повторных или новых сделок по закладным, в особенности, если вдруг резко упадут процентные ставки. Именно такая ситуация и произошла в 80-х годах.

Некоторые общие индексы для закладных с корректируемой процентной ставкой

Эта диаграмма предназначена для того, чтобы продемонстрировать тенденции изменения некоторых наиболее общеупотребительных индексов, применяемых при установке процентных ставок по закладным с корректируемыми ставками. Исходя из приведенных данных, заемщики, которых касается проблема корректировки процентных ставок, могут самостоятельно подсчитать, каковы будут новые процентные ставки по их закладным (без учета разного рода лимитов и особо оговоренных ограничений). Для того, чтобы осуществить такой подсчет, надо добавить к применяемому индексу наценку кредитора (lender's marqin). Если, например, ваша ссуда индексируется в зависимости от ценных бумаг Казначейства со сроком погашения в 1 год, а наценка вашего кредитора составляет два процента, то текущая ставка процента по вашей ссуде равна 7,92%. Данные по «твердым» закладным с 30-летним сроком погашения приведены для сравнения.

1   — ценные бумаги Казначейства со сроком погашения 1 год

2  — ценные бумаги Казначейства со сроком погашения 3 года

3  — ценные бумаги Казначейства со сроком погашения 5 лет

4  — закладные с твердой процентной ставкой и сроком погашения 30 лет

5  — «закрытые» ссуды Совета Федерального банка жилищного кредита

Ценные бумаги Казначейства со сроком погашения 1 год (на 30 декабря)                             — 5,92%

Ценные бумаги Казначейства со сроком погашения 3 года (на 30 декабря)                           — 6,46%

Ценные бумаги Казначейства со сроком погашения 5 лет (на 30 декабря)                              — 6,69%